อัปเดตค่าโอนบ้านมือสองปี 2569! อยากซื้อบ้านมือสองต้องรู้เรื่องนี้
สำหรับใครที่กำลังวางแผนซื้อหรือขายบ้านมือสอง สิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามเลยคือ “ค่าโอนบ้านมือสอง” เพราะเป็นค่าใช้จ่ายหลักในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน บทความนี้จะพาไปอัปเดตข้อมูลล่าสุดของปี 2569 กันว่า ค่าโอนบ้านมือสองต้องจ่ายเท่าไร ใครเป็นคนจ่าย และต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้างในวันโอนบ้านจริง
อัปเดตมาตรการรัฐ “ลดค่าโอน–จดจำนองบ้านมือสอง” ปี 2569
เพื่อช่วยเหลือประชาชนและกระตุ้นให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลได้ประกาศ “ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์” สำหรับบ้านใหม่และบ้านมือสองบางประเภท โดยลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน และลดค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01% ของวงเงินจำนอง มีเงื่อนไขดังนี้
- เป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว (ทั้งมือหนึ่งและมือสอง)
- มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท
- ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย
แม้ว่ามาตรการจะมีผลตั้งแต่ 22 เม.ย. 2568 - 30 มิ.ย. 2569 และจะต้องรอติดตามประกาศอย่างเป็นทางการอีกทีในช่วงต้นปี พ.ศ. 2569 แต่คาดว่ารัฐบาลจะยังคงใช้มาตรการนี้ต่อไปเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะบ้านมือสองที่มีความต้องการซื้อขายต่อเนื่องในทุกปี
|
ข้อแนะนำ ผู้ซื้อบ้านมือสองควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือกรมที่ดินใกล้บ้านเพื่อยืนยันอัตราที่ใช้จริงในช่วงเวลานั้นก่อนดำเนินการโอน |
ทำความรู้จัก “ค่าโอนบ้านมือสอง” คืออะไร?
“ค่าโอนบ้านมือสอง” หมายถึง ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ซึ่งสำนักงานที่ดินเป็นผู้ดำเนินการให้ตามกฎหมาย โดยการโอนกรรมสิทธิ์ถือเป็นขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อขายบ้านมือสองหรือคอนโดมือสอง
แม้จะเรียกง่าย ๆ ว่าค่าโอนบ้าน แต่ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านประกอบด้วยหลายส่วน ดังนี้
- ค่าโอนบ้าน ปี 2568-2569 ปรับลดเป็น 0.01% ของราคาประเมิน สำหรับบ้านที่ตรงตามเงื่อนไข
- ค่าจดจำนอง ปี 2568-2569 ปรับลดเป็น 0.01% ของวงเงินจำนอง สำหรับบ้านที่ตรงตามเงื่อนไข (หากไม่ได้กู้กับธนาคารหรือซื้อด้วยเงินสดไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง)
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่า) แต่ถ้า ผู้ขายถือครองบ้านมากกว่า 5 ปีและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของบ้านหลังที่ขายเกิน 1 ปี จะไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์แทน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่า) ถ้าเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายตามอัตราก้าวหน้า
วิธีคำนวณค่าโอนบ้าน
สามารถคำนวณค่าโอนบ้านได้ดังนี้
|
ราคาประเมิน x ค่าธรรมเนียม (%) = ค่าโอนบ้าน |
ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนบ้านมือสอง
บ้านมือสองราคา 1,500,000 บาท กู้ซื้อบ้านด้วยวงเงิน 1,000,000 บาท ผู้ขายถือครองบ้านเกิน 5 ปีจึงไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
|
|
อัตราปกติ |
อัตราพิเศษตามมาตราการรัฐ 2569 |
|
ค่าโอนบ้าน |
1,500,000 × 2% = 30,000 บาท |
1,500,000 × 0.01% = 150 บาท |
|
ค่าจดจำนอง |
1,000,000 × 1% = 10,000 บาท |
1,000,000 × 0.01% = 100 บาท |
|
ค่าอากรแสตมป์ |
1,500,000 × 0.5% = 7,500 บาท |
|
|
รวมค่าใช้จ่าย |
47,500 บาท |
7,750 บาท |
หากบ้านมือสองราคา 1,500,000 บาท กู้ซื้อด้วยวงเงิน 1,000,000 บาท และผู้ขายถือครองบ้านไม่เกิน 5 ปีจะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ แต่ต้องเสียค่าธุรกิจเฉพาะแทน
|
|
อัตราปกติ |
อัตราพิเศษตามมาตราการรัฐ 2569 |
|
ค่าโอนบ้าน |
1,500,000 × 2% = 30,000 บาท |
1,500,000 × 0.01% = 150 บาท |
|
ค่าจดจำนอง |
1,000,000 × 1% = 10,000 บาท |
1,000,000 × 0.01% = 100 บาท |
|
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ |
1,500,000 × 3.3% = 49,500 บาท |
|
|
รวมค่าใช้จ่าย |
89,500 บาท |
49,750 บาท |
ตาราง: ค่าใช้จ่ายโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง (อัปเดต 2569)
|
รายการ |
อัตราปกติ |
อัตราพิเศษ (มาตรการรัฐ 2569) |
ผู้รับผิดชอบหลัก |
|
ค่าโอนกรรมสิทธิ์ |
2% ของราคาประเมิน |
0.01% ของราคาประเมิน |
ผู้ซื้อ–ผู้ขายตกลงกัน |
|
ค่าจดจำนอง |
1% ของวงเงินกู้ |
0.01% ของวงเงินกู้ |
ผู้ซื้อ |
|
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ |
3.3% ของราคาขาย |
ไม่มี (หากถือครองเกิน 5 ปี) |
ผู้ขาย |
|
ค่าอากรแสตมป์ |
0.5% ของราคาขาย |
ยกเว้นหากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ |
ผู้ขาย |
|
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา |
ตามอัตราก้าวหน้า |
ตามอัตราเดิม |
ผู้ขาย |
ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนบ้าน?
- ค่าโอนบ้าน เป็นเรื่องที่ผู้ขายกับผู้ซื้อต้องตกลงกันเองว่าจะแบ่งครึ่งหรือใครจะรับไปจ่ายทั้งหมด เพราะไม่ได้มีกฎตายตัวว่าใครเป็นคนจ่าย
- ค่าจดจำนอง เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย
- ค่าอากรแสตมป์ เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย
เตรียมเอกสารให้พร้อมก่อนโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง
ขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองที่สำนักงานที่ดินไม่ยุ่งยากหากเตรียมเอกสารให้ครบตั้งแต่ต้น โดยเอกสารที่ต้องเตรียมทั้งผู้ซื้อ-ขาย มีดังนี้
- เอกสารที่ต้องเตรียม (ผู้ขาย)
- บัตรประชาชนตัวจริงและสำเนา
- ทะเบียนบ้านตัวจริงและสำเนา
- โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ตัวจริง
- หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมีผู้ดำเนินการแทน)
- ใบเสร็จค่าภาษี (ถ้ามี)
- เอกสารที่ต้องเตรียม (ผู้ซื้อ)
- บัตรประชาชนตัวจริงและสำเนา
- ทะเบียนบ้านตัวจริงและสำเนา
- หนังสือสัญญากู้ยืม (ถ้ามีสินเชื่อธนาคาร)
- หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ารสมรสแล้ว)
- เช็คเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสำหรับชำระเงิน
- ขั้นตอนโดยทั่วไป
- ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และข้อมูลในโฉนด
- ยื่นเรื่องที่สำนักงานที่ดิน
- เจ้าหน้าที่คำนวณค่าโอนบ้านมือสองทั้งหมด
- ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี
- ลงนามโอนกรรมสิทธิ์และรับโฉนดฉบับใหม่
สรุป: วางแผนค่าใช้จ่ายล่วงหน้า ให้การซื้อบ้านมือสองราบรื่น
เวลาซื้อหรือขายบ้านมือสองจะต้องรู้รายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมดไว้ล่วงหน้า เพื่อช่วยให้วางแผนทางการเงินได้ถูกต้องและไม่เจอค่าใช้จ่ายที่คาดไม่ถึงในวันโอน ควรคำนวณค่าใช้จ่ายให้รอบด้าน และหากการรู้วิธีคำนวณคร่าว ๆ ก็ช่วยให้การซื้อบ้านมือสองจะไม่ใช่เรื่องยุ่งยาก แต่เป็นจุดเริ่มต้นของการมีบ้านในฝันได้อย่างมั่นใจ
อยากซื้อบ้านมือสองแต่ไม่อยากวุ่นวายเรื่องเอกสารและค่าโอน?
ให้ทีมผู้เชี่ยวชาญ Chewa Renue ดูแลครบทุกขั้นตอน — ตั้งแต่คัดบ้าน ตรวจสภาพ ไปจนถึงโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อย
ติดต่อเราได้ที่ Messenger: m.me/CHEWA.RENUE
LINE : @Chewa.renue
หรือคลิก : https://lin.ee/SabzYng
บทความที่เกี่ยวข้อง
บทความที่เกี่ยวข้อง
